【コラム】富裕層における国内高額不動産投資の注意点
2023年11月3日（金）
株式会社アイ・パートナーズフィナンシャルの所属IFA、亀井岬と申します。
金融資産を1億円以上保有される富裕層の方々からご相談をお受けしております。
専門家や機関投資家が愛用するブルームバーグの専用情報端末を利用し、債券分析やポートフォリオ分析を行っております。現在は数十世帯から数十億円の資産を仲介する証券口座で管理し、資産運用のアドバイスを行っております。
本日は「富裕層における国内不動産投資の注意点」についてお話させていだければと存じます。最後までご覧いただけましたら幸いです。
富裕層における国内高額不動産投資の注意点
今月に入ってお二人の富裕層のお客様より、大阪駅前に新しく出来るグラングリーン大阪に関するお話をいただきました。富裕層の資産の置き所として、不動産に対する投資熱はかなり高まっていると思います。
一方ですでに潤沢な資産を保有する富裕層が高額の不動産に投資を行う必要があるのか、またそのような不動産投資を行う場合に、富裕層ならではの注意点などについてお伝えさせていただければと思います。
・まずは節税目線でなく、投資として増える可能性があるのかを検討すべき
・レバレッジをかけた投資について
・相続を見据えた国内高額不動産投資について
まずは節税目線でなく、投資として増える可能性があるのかを検討すべき
不動産投資において何が一番重要か？とお問合せいただいた場合、迷わず「利益が出るかどうか」とお答えさせていただくかと思います。
一方でこの目線が欠けたまま、節税にフォーカスしすぎた高額不動産投資を行っている方が散見されます。私自身、高額の不動産投資のご相談をいただいた場合にはまずは以下のことをお伝えしています。
・都心の新築マンションの坪単価上昇をどう考えるか
・現物資産を保有できる一方で、流動性の少ない円資産を保有することについて
- 1．都心の新築の坪単価上昇をどう考えるか
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昨年までは都心の新築マンションの坪単価が500万円を超えてきたということで話題になっていたように記憶しています。一方で最近は坪単価1000万円以上のタワーマンションが散見されるようになってきました。
富裕層の中にはこのような物件に対して興味を強くお持ちの方もいらっしゃいます。さきほども申し上げたように、高額な物件に投資するにあたってもまずは、値上がりが期待できるかどうかが重要であると私は考えています。
ここで大事なことは、坪単価が1000万円以上の物件においては、国内の買い手の資金が細ってしまう価格帯に突入しており、不動産の値上がり要素としての需要がかなり限定される可能性について意識すべきであるということです。
例えば4人家族が20坪（66.1157㎡）のマンションを購入しようとした場合、坪単価500万円であれば1億円、坪単価1000万円であれば、2億円の購入金額となります。
購入金額が1億円であれば世帯年収が2000万円前後のいわゆるパワーカップルと言われる会社勤めのご夫婦でもギリギリ購入可能かと思います。
一方で購入金額2億円はいかがでしょうか？世帯年収3000万円のご夫婦でもこの価格帯となると購入はなかなか難しいかと思います。つまり高年収の会社員ご夫婦でも坪単価500万円を超えてくると手が出なくなる方が多くなってくると私は考えます。
よって坪単価1000万円以上における都心の高級新築マンションの購買層は一部の国内富裕層（金融資産5億円以上）か、海外の富裕層に限定されているのではないかと考えております。
投資に共通して言えることは、需要のもとに価格が成立しているということです。そういった意味では、購買層が限定される価格帯となっている一部不動産投資においては、需要が細ってしまうリスクを意識すべきではないかと考えています。
- 2．現物資産を保有できる一方で、流動性の少ない円資産を保有することについて
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もう一つ富裕層が好んで不動産投資を行う理由として、現物資産を保有できるという点が挙げられます。株や債券などは電子化の流れもあり、もはや手に取ってその保有を確認できる代物ではなくなってしまいました。
一方で不動産や金などは引き続き目に見える形での保有が可能であり安心感、満足感につながる側面が強いと考えています。しかし国内不動産においては当然ながら円資産で購入し、円のリスクを取った形での投資を行うこととなります。
富裕層の中には日本円に対する信認が今後揺らいでしまうのではないかとお考えの方もいらっしゃいます。そのような方々が国内不動産投資に積極的になるということは、ある意味矛盾した投資行動ととらえることもできます。
円安により海外富裕層がより積極的に国内不動産市場に参入し、価格が上昇しているという側面もありますので、円安の恩恵を受けない資産とは一概には言えません.
しかし国内不動産を購入するということは円預金より流動性の少ない円資産への投資を行うことになりますので、その点には注意が必要であると思います。
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レバレッジをかけた投資について
また不動産投資の大きなポイントとして、自己資金以上の投資が行えることもあるかと思います。
・長期的にレバレッジをかけることが出来る
・富裕層がそこまでして資産運用を行う必要があるか？
- 1．長期的にレバレッジをかけることが出来る
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レバレッジ投資とは、例えば3億円の金融資産を担保に3億円を借り入れ、合計6億円の投資を行うことで、自己資金額以上の投資を実現する手法のことを指します。
株式などでは信用取引という手法でよく用いられるものですが、不動産投資においてもこのような投資手法を使われる方は多くいらっしゃいます。
一方で株式の信用取引と異なり、不動産投資におけるレバレッジ投資においては、借入期間を比較的長く（数年から数十年）期間で設定することが出来るため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。
- 2．富裕層がそこまでして資産運用を行う必要があるか？
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一方でそもそも論として富裕層は借り入れをしてまで資産運用を行う必要性があるのか？という点には常に注意を払うべきだと考えています。
多くの富裕層のライフプランニングを行ってきましたが、年率3％程度の運用でも現在の収入と金融資産の取り崩しで老後を不安なく生活できるのが富裕層の強みであると思います。
そういった中でわざわざお金を借りてまで資産運用を行う必要性があるのか、私自身は疑問に思っています。一方でレバレッジをかけて不動産投資を行う目的として、相続を見据えた考え方があるかと思います。
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相続を見据えた国内不動産投資について
最後に富裕層が不動産を投資を検討する大きな理由の一つである、資産承継を見据えた不動産投資の注意点についてお伝えしていきたいと思います。
・税制変更の可能性をどう考えるか
・誰に相続させるのか
- 1．税制変更の可能性をどう考えるか
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2024年1月1日から一定の条件を満たしたマンションの相続において、市場価格と相続税評価額の乖離幅を示す乖離率が一定以上に大きい場合に、相続税評価額を従前より増加する形で評価する方向性となる予定です。
そのような改正を踏まえても現金で保有するよりタワーマンションの形で保有した方が、相続税評価額が減少する可能性があり、引き続き購入を検討したいという意見もあるようですが、一つ注意すべきポイントがあると思っています。
それはこのような改正は今回限りのものなのか？ということです。当然ながら税制の未来は誰にもわかりません。一方でさまざまな節税手法は税制改正とともに消えていったと私は記憶しています。
相続とは少なくとも10年、20年単位で考えられるものでありそういったスパンで考えるにあたり、税務的なメリットに投資理由の多くをゆだねることは、税制変更が行われた際の影響が甚大となるため、慎重に判断すべきではないかと私は考えています。
- 2．誰に相続させるのか
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不動産を相続させる場合に問題となるのが、お子様が複数人いらっしゃり、一人には現金一人には不動産を相続させようとすると、引き継ぐ資産額に大きな乖離が生じてしまい「争族」の種を生んでしまう場合です。
また最近ではグローバル化が進展し、相続人が日本の非居住者という状況も富裕層の中では見受けられるようになっていきました。
相続人が日本の非居住者の場合には一般的な相続に比べてチェックポイントも多くなることが想定されますし、そもそも海外居住では不動産を物理的に管理することが難しくなります。
税額的な観点だけでなく、だれがどのように引き継ぐのかということもしっかり視野に入れたプランニングが必要だと考えます。
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私にご相談いただくメリット
今回の記事は皆さまのお悩みやご関心に沿うものとなっていたでしょうか？私は冒頭でお示ししましたように、金融資産を1億円以上保有される富裕層の方々から投資に関するご相談をお受けしております。
以下は手前味噌ではございますが、ご相談の際に特にご好評を頂き「亀井に相談して良かった。」とおっしゃっていただいているポイントでございます。
- 専用情報端末を使ったポートフォリオ管理・債券分析
- 大学での講師経験に基づいたライフプラン作成
- 蓄積された富裕層に対する資産運用アドバイスの経験
- 1．専用情報端末を使ったポートフォリオ管理・債券分析
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私はプロの機関投資家も愛用するブルームバーグという専用情報端末を用いて、様々な分析を行っています。
ブルームバーグは相応の費用がかかることもあり、IFAとして活動しているアドバイザーは日本に数千人存在しますが、このシステムを導入しているようなアドバイザーは1％もいないのではないでしょうか。
少なくとも私は過去1人しかお話を伺ったことはございません。ブルームバーグを用いることで、①ポートフォリオがどれだけのリスクを取って運用されているのか ② リーマンショックなどの大きなショックが起こった際の最大損失シミュレーション ③ ご相談者ごとの理想的な資産配分等の分析が行えます。
実際に分析を行わせて頂いたお客様からは、「リスクに非常に偏りがあったことがわかった。」「コストが掛かりすぎていることが知れて良かった。」など、さまざまなご感想を頂いております。
また債券は一般にはその情報が公開されていることが少ないため、上述のブルームバーグのような専用情報端末を用いた分析が欠かせません。債券の値動き分析、ご要望に合わせた債券の発掘など様々な側面でお役に立つお話をさせて頂いております。
- 2．大学での講師経験に基づいたライフプラン作成
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私は年に26コマ、私立大学にて『投資教育・ライフプランニング』の講義を行っています。その経験で培ったライフプランニングの考え方に基づき、ご相談者様それぞれのお立場に合わせたライフプランニング作成を行っています。
- 3．蓄積された富裕層に対する資産運用アドバイスの経験
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野村證券では、シンガポール社費留学時代に数十人の海外プライベートバンカーと面談を行い、海外の運用手法を研究しました。また帰国後、超富裕層に対して資産運用アドバイスに従事したのち、三菱UFJメリルリンチPB証券に転職し、債券知識の研鑽に努め、現在までに16年に渡って富裕層の方々に対する資産運用アドバイスを行っております。
おわりに（富裕層の方々へ）
金融資産1億円以上の富裕層の方々は本当に様々なお悩みを抱えていらっしゃいます。私は16年間金融のプロフェッショナルとして、日本と海外で、富裕層のお客様のお役に立つべく、研鑽を積んで参りました。
どのようなお悩みでも構いません。よろしければ亀井岬までご相談くださいませ。この度は長文をお読みいただきまして、誠にありがとうございました。
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株式会社アイ・パートナーズフィナンシャル
金融商品仲介業者 関東財務局長（金仲）登録番号 第314号
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日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本STO協会
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