【投資のご相談事例】不動産から債券投資への切り替えを検討される富裕層のご相談者様
2024年4月18日（木）
株式会社アイ・パートナーズフィナンシャルの所属IFA、亀井岬と申します。
金融資産を1億円以上保有される富裕層の方々からご相談をお受けしております。
専門家や機関投資家が愛用するブルームバーグの専用情報端末を利用し、債券分析やポートフォリオ分析を行っております。現在は数十世帯の数十億円の資産に対して運用のアドバイスを行っております。
本日はかなりご相談をいただくことが多くなりました「不動産から債券投資への切り替えを検討される富裕層のご相談者様」のお話について、お伝えしていきたいと思います。
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ご相談者様の全体像
- ご相談者：50代・60代の経営者・開業医の方が中心
- ご家族構成：配偶者とお子様の方が中心
- 年収：お一人で年収3000万円前後
不動産から債券投資への切り替えを検討される富裕層の方の特徴として、不動産保有を長く続けられ、含み益をしっかり形成されていることが挙げられます。
また1ドル100円以下の為替も経験されており、日本円の未来に悲観的になられていることも特徴です。
総資産は3億円前後（ポートフォリオ内訳：株式、不動産）
- 預金：5000万円前後
- 有価証券：5000万円～1億円前後（株式中心）
- 不動産：アパート数部屋以上を保有（1億円～2億円）
有価証券への投資も行われていますが、もともと不動産投資を選好されていたこともあり、日本に対する信頼感や愛着が強いことから投資先も日本株を中心とした方が多く見受けられます。
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ご相談として多い内容
特にご相談を受ける内容として以下3点が挙げられます。一方でこのようなご相談について注意すべきポイントも含めて、私が主にご提言させていただいている内容についてご紹介します。
- 地方の不動産を売却すべきかどうか
- 1ドル150円の現在でもドル建て債券を購入しても良いか
- 相続について
私からのご提言
- 投資目的の不動産の保有については今後の日本の人口の流れを勘案
- 1ドルが何円になるという想定をするか
- 次世代への投資教育とコミュニケーション
- 1．投資目的の不動産の保有については今後の日本の人口の流れを勘案
-
今後の日本の人口においては、2つの大きな変化が予想されています。1つ目は人口が大きく減るということです。1億3000万人近くいた人口は2040年には1億1000万人程度まで減少することが予想されています。
結果として国立社会保障・人口問題研究所の予想では2015年と2045年の人口比較において地方を中心に人口が20%から30%減少するとされています。
次に世帯構成の変化です。1985年は20%程度であった単身世帯の割合が2040年には40%近くにまで上昇することが予想されています。
ではこのような変化は不動産マーケットにどのような影響を与えるでしょうか？予想は難しいですが、まず第一に地方における不動産需要の低下が考えられるのではないでしょうか？
地方を中心に人口減少に伴う世帯数の低下が顕著になるかと思います。また世帯当たり人数の減少から、一戸建てよりもマンションなどへの集約も進む可能性があります。
結果的に人口減少は高度経済成長期に地方の隅々にまで張り巡らせた社会インフラを費用の面から維持が難しい局面へと追い込むのではないかと考えています。
人口が少なくなることで町としての利便性が低下し、不便になるから都会に引っ越すといった流れが加速する可能性があります。
そしてこのような流れを想定するのであれば、今後の地方不動産に関して価格の下落を予想する必要があるかもしれません。
- 2．1ドルが何円になるという想定をするか
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ここ数年の急激な円安ドル高傾向が課題となっています。数年前まで1ドルが100円前後で推移していたものが、1ドル150円まで円安となっているわけですから日本円をドルに換えて行う債券投資を躊躇される気持ちはよくわかります。
しかしこの先1ドルが200円の未来を想定するのであれば、1ドル150円でドルを購入する取引は日本円の価値下落のヘッジにつながるわけです。またドル建て債券投資においては、円建て債券投資に比べて高い金利が享受できます。
つまり1ドル150円でドルを購入し、ドル建て債券投資を行うかどうかの判断は、今の為替水準だけでなく、今後の為替がどこまでの円安水準になりそうか、またどれだけの金利を享受出来るかによって変わり得るということです。
- 3．相続における不動産と債券の違い
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不動産や債券を相続する場合において大きく異なるポイントの一つは、相続時に簡単に資産を分けられるかどうかだと考えています。
例えば相続人がお子様2人であった場合に、同程度の資産価値を持つ不動産を2つ保有していれば、相続はスムーズに行くかもしれません。
一方で相続人が投資用マンションを1部屋だけ保有していて、価値として2億円あった場合はいかがでしょうか？物理的には1つの部屋を2人で相続するということは可能です。
しかし相続人同士でマンションの使い道が大きく異なる可能性もあります。1人は売却したいと考えていて、もう1人は実際に住みたいと考えていた場合にはどうでしょうか？
居住を考えている相続人が、売却したいと言う相続人に1億円を支払い、100%その部屋を保有するということは計算上は可能ですが、金銭面の手当ては可能でしょうか？
では相続資産が不動産１つではなく債券1銘柄の場合はどうでしょうか？1つの銘柄の相続評価額が2億円であった場合には、額面としては100万ドル以上を保有していることになります。
このような場合、原則的には相続人それぞれの証券口座に1つの債券を半分ずつの額面で相続することは可能だと思われます。
このように1つの商品を2つに分割することが出来れば、相続人同士の意向が異なったとしても、それぞれの意向にそった資産継承が可能であると考えられます。
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私にご相談いただくメリット
今回の記事は皆さまのお悩みやご関心に沿うものとなっていたでしょうか？私は冒頭でお示ししましたように、金融資産を1億円以上保有される富裕層の方々から投資に関するご相談をお受けしております。
以下は手前味噌ではございますが、ご相談の際に特にご好評を頂き「亀井に相談して良かった。」とおっしゃっていただいているポイントでございます。
- 専用情報端末を使ったポートフォリオ管理
- 継続的なライフプランニング
- 蓄積された富裕層に対する資産運用アドバイスの経験
- 1．専用情報端末を使ったポートフォリオ管理
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私はプロの機関投資家も愛用するブルームバーグという専用情報端末を用いて、様々な分析を行っています。ブルームバーグは相応の費用がかかることもあり、IFAとして活動しているアドバイザーは日本に数千人存在しますが、このシステムを導入しているようなアドバイザーは1％もいないのではないでしょうか。
少なくとも私は過去1人しかお話を伺ったことはございません。ブルームバーグを用いることで、①ポートフォリオがどれだけのリスクを取って運用されているのか ② リーマンショックなどの大きなショックが起こった際の最大損失シミュレーション ③ ご相談者ごとの理想的な資産配分等の分析が行えます。
実際に分析を行わせて頂いたお客様からは、「リスクに非常に偏りがあったことがわかった。」「コストが掛かりすぎていることが知れて良かった。」など、さまざまなご感想を頂いております。
- 2．継続的なライフプランニング
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ライフプランニングは一度行えば終了というたぐいのものではありません。とりわけFIREを行われたご相談者様は金融資産を元手に生活を設計する必要がある中、元手となる金融資産が運用により上下するため、ライフプランニングも定期的に行う必要が生じます。
私自身は転勤することもなく生涯のアドバイザーとしてお客様をサポートさせて頂く傍ら、大学ではライフプランニングの授業を年間26コマ行っております。お客様それぞれのお立場に合わせたライフプランニングを考えるお手伝いも行わせていただいております。
- 3．蓄積された富裕層に対する資産運用アドバイスの経験
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野村證券では、シンガポール社費留学時代に数十人の海外プライベートバンカーと面談を行い、海外の運用手法を研究しました。また帰国後、超富裕層に対して資産運用アドバイスに従事したのち、三菱UFJメリルリンチPB証券に転職し、債券知識の研鑽に努め、現在まで16年に亘って富裕層の方々に対する資産運用アドバイスを行っております。
最後に
ポートフォリオ見直し、債券に関すること、資産承継、投資教育など、ご相談は以下のフォームよりお申込みくださいませ。（ご相談は金融資産1億円以上の富裕層の方々から賜っております）
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株式会社アイ・パートナーズフィナンシャル
金融商品仲介業者 関東財務局長（金仲）登録番号 第314号
個別相談ではご紹介する商品等の勧誘を行う場合があります。各商品等にご投資いただく際には商品毎に所定の手数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 又、各商品等には価格の変動等による損失を生じる恐れがあります。
金融商品を対象とした投資には、金利、通貨の価格、金融商品市場における相場その他の指標にかかる変動を直接の原因として価格が変動するリスクにより、損失を被ることがあります。また、信用リスク、流動性リスク、権利行使期間・契約解除期間の制限などを原因としても、損失を被るリスクが伴います。外貨建て投資では、為替相場の変動により、円貨で計算した場合に投資元本を割り込み損失を被ることがあります。
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本記事はある特定の投資目的や金融ポジション、あるいは特定のニーズにこたえたものではありません。将来的には予想通りの結果とならない可能性があります。本資料で取り上げられている投資対象や投資戦略の適正については投資アドバイスを受けることをお勧めします。投資利益あるいは投資対象の価格・価値は変動する可能性があり、投資収益が投資額を下回る場合もあります。
投資に関する最終決定は、お客さまご自身の判断でなされますようお願い申し上げます。
・所属金融商品取引業者等
楽天証券株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長 （金商）第195号
〈加入協会〉
日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
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〈加入協会〉
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（加入協会）
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〈加入協会〉
日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人日本STO協会
野村アセットマネジメント株式会社
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